5,000원으로 건물 살 수 있다고 광고하는 부동산 조각투자, 대체 뭘까요?
2022년, 예적금 금리가 4%대를 돌파하며 고금리 예적금 상품들이 여러 은행들에서 출시됐었어요. 하지만 몇 개월 지나지 않은 23년 중반에 들어서자 4%대 금리는 찾아보기 힘들고 2%대의 예적금 상품들만 찾아볼 수 있죠. 부동산 조각투자 플랫폼들이 발표하는 예상 수익률은 5~10% 정도로 예적금 이자보다 높을 수 있지만, 원금 및 금리 보장 상품인 예적금과는 달리 원금 손실 위험을 갖고 있는 ‘투자’ 상품임을 반드시 고려해야 해요.
부동산 조각투자는 미술품이나 명품 조각투자와 같은 기존의 다른 투자 상품들과 크게 다르지 않아요. 부동산 조각투자 플랫폼은 거래소에서 특정 건물을 상장하고, 각각의 신탁회사에서 발행한 ‘부동산 유동화 수익증권’을 디지털증서 형태로 앱에서 유통하는 투자 상품이에요. 말이 어려울 수 있지만, 건물을 조각내어 투자를 한다고 보면 쉬워요.
왜 모집중인 상품이 없나요?
비교적 빨리 시작된 미술품 조각투자에 비해 부동산 조각투자는 아직 플랫폼 수가 적고 투자 상품의 출시 주기도 긴 편이에요. 즉, 부동산 조각투자의 경우 투자자의 모집이 드물어서 프랩에서 부동산 조각투자 신규 상품이 없을 때가 많을 수 있어요. 모집 자체가 드물기 때문에 플랫폼 자체에서 미리 투자자들을 모으기 위해 다양한 마케팅을 펼치고, 투자자들도 투자 상품을 기다리는 편이 많기 때문에 공모 총액이 수십억대에 이르는 부동산 조각투자 상품의 완판 속도는 매우 빠른 편입니다.
대신파이낸셜그룹이 카사코리아를 인수한 만큼, 부동산 조각투자의 시장이 앞으로 커질 전망이라고 해요. 아직 초기 단계이기 때문에 시스템이나 법적으로 개선되어야 할 부분이 많으나 향후 성장 가능성은 인정받고 있습니다. 프랩에서는 모집 예정, 모집 중인 부동산 조각투자 상품들을 모아볼 수 있으니 모집을 놓치지 마세요.
리츠와 뭐가 달라요?
‘리츠(REITs)’와는 차이점이 있는 투자 상품이에요. 리츠 법인은 여러 오피스 빌딩을 소유하고 있는데 ‘리츠’는 리츠 법인 자체에 투자하는 방식이에요. 반면에, 부동산 조각투자의 경우 개인 투자자가 투자할 건물을 직접 고를 수 있죠.
부동산 조각투자 플랫폼에는 뭐가 있어요?
국내에서는 카사코리아의 ‘카사’, 펀드블록글로벌의 ‘펀블’, 루센트블록의 ‘소유’, 세종텔레콤의 ‘비브릭’이 있어요. 각각 발행하는 수익증권도 ‘DABS(카사)’, ‘DAS(펀블)’, ‘SOU(소유)’, ‘BRIC(비브릭)’으로 다르답니다.
대부분의 플랫폼들이 공모가를 5,000원으로 두고 있는데, 비브릭은 1,000원으로 설정하여 투자자를 모집하고 있지만 상품별로 공모가가 상이할 수 있어요.
부동산 조각투자, 투자 수익은 어떻게 나요?
투자 수익은 크게 ‘임대 수익’과 ‘매각 차익’으로 나눌 수 있어요. ‘임대 수익’은 건물을 빌려주고 얻는 수익을, ‘매각 차익’은 부동산을 팔 때 발생하는 수익을 뜻해요. 플랫폼에 따라 수익구조는 다르게 발생할 수 있는데, 임차인의 매출을 기반으로 수익을 나누는 상품도 있어요. 매달 정기적으로 배당금을 현금으로 배당해 주는 것이 일반적이고 배당일은 계약서에 명시되어 있어요.
부동산 조각투자 플랫폼들은 대부분 예상 수익률을 3~5%, 매각에 따른 시세 차익을 12~15% 정도로 발표하지만 플랫폼마다 상품마다 매우 상이할 수 있으니 청약이나 매입 전에 반드시 확인해 봐야 해요.
건물 매각은 수익자 총회를 통해 결정돼요. 절반 이상의 동의를 얻으면 매각이 이뤄지며 매각 차익은 부동산 매각 절차가 끝난 후 절차에 따라 지급돼요.
투자 수수료도 발생하나요?
일반적으로 거래 수수료 0.2%, 부동산 운영 수수료 연 0.2%, 배당금에 대한 수수료 약 2%가 발생할 수 있어요. 부동산 조각투자 플랫폼이 부동산 감정평가를 실시하고, 신탁사를 거쳐 증권을 발행하며 부동산 운영 및 매각 시 발생하는 비용 등을 산정하여 수수료를 부과할 수 있어요. 수수료는 각 플랫폼과 계약 별로 상이할 수 있으니 청약이나 매입 전에 확인해야 해요.
수수료 외에 세금도 발생한다는 점도 꼭 알아두세요. 임대 수익의 경우에는 배당소득세 15.4%(지방소득세 포함)를 원청징수하고 남은 금액을 배당금으로 받아요. 그 외에 종합소득세가 발생할 수도 있어요. 부동산 조각투자는 주식, 펀드 투자 수익과 같이 ‘금융 소득’으로 집계되거든요. 금융 소득이 연 2천만 원을 초과할 경우 종합소득세가 발생해요.
이전 수익률은 어느 정도예요?
카사의 경우, 부동산 조각투자 플랫폼 최초로 상장 건물을 매각해 시세 차익을 거뒀어요. 2020년 12월에 상장한 ‘역삼 런던빌’은 2022년 6월에 매각되어 누적 수익률 약 15%를 기록했고, 2021년 9월 상장한 ‘역삼 한국기술센터’는 8개월 만에 매각되어 누적 수익률 약 12%를 기록했어요.
펀블은 1호 상장 상품인 ‘롯데월드타워 시그니엘 1호’를 2022년 3월, 투자를 통해 매각하여 공모 투자자 기준으로 연 환산 누적 투자 수익률 10.59%(세전)를 기록했다고 밝혔어요. 투자자를 모집한 지 7개월 만에 매각이 된 거죠.
이전 수익률이 앞으로의 수익률이라고는 볼 수 없어요. 부동산 가격이 하락할 경우, 투자 원금도 손해 볼 가능성이 있죠. 주당 5천 원에 공모한 부동산 수익증권이 최근 4천 원 초반에서 거래되고 있는 사례도 있어요. 공모가 대비 15% 이상 손실을 보고 있는 셈이죠. 물론 정기 배당금이나 미래 매각 가능성을 배제한 것으로 아직 손해를 봤다고는 볼 수 없어요. 미술품 조각투자도 거래 마켓에서는 손실을 보고 있지만 매각될 경우 이익을 보는 경우가 많기 때문이죠.