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부동산 PF는 ‘Project Financing’의 약자로, 부동산 개발 사업의 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법입니다. 쉽게 말해 “지금 돈 빌려주면 나중에 프로젝트 성공해서 번 돈으로 갚을게.”인 것입니다.
건설 사업은 막대한 자금이 필요하지만, 초기 단계에서는 사업의 성공 여부가 불확실하기 때문에 전통적인 금융 방식으로는 자금 조달이 어려울 수 있습니다. 부동산 PF는 이러한 어려움을 해결하고, 부동산 개발 사업을 활성화하는 데 중요한 역할을 합니다.
부동산 PF 자금 조달 방식
부동산 PF는 크게 ‘브릿지론’과 ‘본 PF’ 두 단계로 나누어 자금을 조달합니다.
브릿지론:
본 PF 대출 심사를 통과하기 위한 준비 자금입니다.
토지 매입이나 계약금 마련 등에 사용되며, 본 PF 대출이 실행되면 본 PF 대출 자금으로 브릿지론을 상환합니다. 즉, 브릿지론은 이름 그대로 정식 대출을 위한 ‘다리’의 역할을 하는 대출을 뜻하죠.
본 PF:
토지 확보 및 인허가가 완료된 후 건축 자금 마련을 위해 실행되는 대출입니다. 해당 대출은 착공 시점에 실행되고, 투자금은 건물 완공 후 상환받을 수 있습니다.
상환 자금은 주로 제도권 금융기관의 대환 대출을 통해 마련됩니다. 금융기관은 완공된 건물을 담보로 대출을 실행하며, 건물이 담보 가치를 인정받는 경우 투자자는 원리금을 상환받게 됩니다. 만약, 건물이 담보 가치를 인정받지 못하는 경우에는 분양 대금으로 본 PF 자금을 상환하기도 합니다. 분양이 원활하지 않을 때는 전세 분양을 통해 자금을 확보할 수도 있습니다.
부동산 PF의 다양한 이해관계자들
PF에는 시행사, 시공사, 대주, 신탁사, 수분양자, 토지소유자 등 다양한 이해관계자가 관여합니다.
PF의 리더, 시행사:
부동산 개발 사업을 기획하고 주도하는 사업자입니다. 부동산 PF 상품에서 돈을 빌리는 차주(대출자)는 대부분 시행사입니다. 사업 타당성 분석, 토지 매입, 인허가, 시공사 선정, 분양 등 사업 전반을 책임집니다.
건물을 짓는 시공사:
시행사로부터 공사를 위탁받아 건물을 건설하는 건설 회사입니다. 책임 준공 의무를 지는 경우가 많으며, 이는 시행사가 부도나더라도 건물을 완공하겠다는 약속입니다. 시공사는 공사뿐만 아니라 금융 조달, 시공 용역업체 선정 및 관리, 분양 관리, 자금 집행 등 부동산 PF 전반에 참여하며, 공급받은 자금에 대해 부분 보증을 합니다.
사업 자금을 빌려주는 대주:
부동산 개발 사업에 필요한 자금을 대출해 주는 금융기관입니다. 은행, 보험회사, 증권회사, 여신 전문 금융회사, 저축은행, 공제회 등이 있습니다.
돈을 관리하는 신탁사:
부동산 PF에서 자금 관리를 담당하는 회사입니다. 다양한 이해관계자 사이에서 자금이 용도에 맞지 않게 사용되지 않도록 관리하고, 차주와 담보 건물 간의 권리관계를 절연하여 투자자들의 담보 권리를 보호하는 역할을 합니다.
수분양자:
개발 사업의 결과물인 건물을 분양받는 개인 또는 법인을 뜻합니다.
이해관계자가 많다는 것은 변수가 발생할 가능성이 크다는 말이기도 합니다. PF 투자를 고려 중이라면, 아래 이해관계자들의 과거 사업 실적이나 재무제표를 반드시 확인해 보아야 합니다.
